Le centre commercial réalise une économie substantielle sur ses taxes foncières


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Le défi

Un important centre commercial de quartier (20 000 pieds carrés) de la ville de Toronto avait été surévalué par les autorités provinciales en évaluation des biens et, en conséquence, il payait plus que sa part normale de taxes foncières. Selon la législation provinciale, il fallait soit négocier une entente directement avec les évaluateurs ou porter la cause en appel devant un processus judiciaire (similaire à une Cour). Le propriétaire du centre commercial a donc retenu les services de Cushman & Wakefield afin de négocier un règlement qui s’avérerait plus rentable qu’une poursuite en Cour de Justice.


La solution

Cushman & Wakefield a étudié et analysé cinq facteurs qui pourraient expliquer de quelle façon les autorités avaient attribué une valeur excessive de 6 millions $ à la propriété: en comparant la juste valeur locative; en étudiant les taux de capitalisation des centres commerciaux phares et non-phares; en confirmant la valeur du terrain excédentaire sur la propriété; en vérifiant la pertinence de la phase de quatre ans des calculs par la municipalité et en vérifiant si la propriété avait été évaluée équitablement par rapport aux propriétés comparables dans le secteur.


Les résultats

Notre analyse a révélé que le taux de capitalisation utilisé par les autorités s’appliquait à un centre commercial phare, ce qui signifie qu’il avait un locataire important de renom qui occupait un grand pourcentage d’espace. La propriété de notre client n’avait aucun locataire phare pour justifier le taux de capitalisation appliqué et nous avons réussi à apporter les ajustements nécessaires en faveur de notre client. Nous avons également été en mesure de démontrer qu’il n’y avait aucun excédent de terrain, ce qui a permis à notre client de récupérer un montant plus substantiel des taxes. Nos analyses en évaluation/rapport-ventes de cinq propriétés comparables a permis une diminution de 6,7 % de la valeur foncière . Nous avons donc été en mesure de diminuer le montant des taxes foncières de plus de 36 000 $ par année et, en tenant compte des honoraires versés à Cushman & Wakefield dans ce dossier, notre client a réalisé un retour sur le capital investit de 453 %.