The State of Real Estate

TORONTO, le 5 mai 2017 – La toute première édition de l’événement The State of Real Estate de Cushman & Wakefield soulignait l’appétit inédit des investisseurs pour l’immobilier commercial canadien et examinait en profondeur les moteurs de l’économie américaine et les indicateurs fondamentaux du marché de l’après-crise pétrolière qui influenceront le marché canadien d’aujourd’hui et de demain.

Moteurs de l’économie mondiale et américaine

Kevin Thorpe, économiste en chef, responsable mondial de la recherche pour Cushman & Wakefield a animé une discussion approfondie examinant l’économie américaine et mondiale et son influence sur le paysage de l’immobilier commercial. Selon Thorpe, l’économie mondiale est solide et malgré la durée du cycle économique, la croissance s’accélèrera et la demande pour l’immobilier commercial demeurera vigoureuse à travers tous les principaux marchés et les types de produits. Le dynamisme des marchés boursiers créera un effet de richesse positif, lié à une augmentation des dépenses de consommation et à une croissance génératrice d’emplois qui stimuleront la demande pour davantage d’espaces commerciaux. Les risques potentiels, quant à eux, résident dans les résultats des élections européennes, les marchés du travail qui frisent le plein emploi, les pressions sur l’abordabilité du logement et la politique fiscale.     

« La croissance économique s’accélère », a noté Thorpe. « Tout indique que la demande mondiale pour l’espace commercial demeurera très solide. Toutefois, les marchés du travail se sont considérablement resserrés et nous devrions bientôt apercevoir des signes d’inflation et des taux d’intérêt plus élevés. Ceux-ci mettront une pression sur les taux de capitalisation et les valeurs, mais le côté positif de la hausse des taux d’intérêts est que typiquement, ils signalent de meilleurs bénéfices d’exploitation nets. »  

Les économies du Canada et des États-Unis sont intrinsèquement liées. L’échange entre les deux pays demeurera un facteur important puisque 33% du PIB canadien est composé d’exportations. Malgré les contestations de Trump par rapport à l’ALENA, Thorpe note que les incitations politiques influenceront très probablement le maintien d’une relation amicale. Vancouver, Montréal et Toronto devraient continuer sur leur lancée de croissance à travers les marchés industriels et commerciaux de leurs quartiers des affaires (ou Central Business District – CBD) en 2017 et 2018. On s’attend à une hausse du prix du pétrole, ce qui ouvrira de meilleures perspectives pour Calgary et Edmonton.     

Globalement, les perspectives économiques canadiennes sont à la hausse, caractérisées par une croissance constante et soutenue. Les perspectives d’emploi demeurent également positives, où le Canada compte trois marchés classés parmi les 25 premiers sur le plan de la croissance future de l’emploi : Toronto au 10e rang, Montréal au 24e rang et Vancouver au 25e rang. 

Les perspectives du Canada

Stuart Barron, directeur national de la recherche, Canada, examinait les dynamiques changeantes des marchés servant de point d’entrée dans la période d’avant et d’après-crise du pétrole et l’impact sur les secteurs de l’immobilier commercial et industriel.

Industriel

Avant le déclin du pétrole, Calgary et Edmonton présentaient la plus importante croissance des marchés canadiens. Calgary a ajouté 6 millions de pieds carrés (mpc) ou 5,5% et Edmonton était soutenue par la force du prix du pétrole. Au cours de cette même période, Vancouver a affiché une croissance positive inattendue propulsée par le secteur des ressources. Les indicateurs économiques fondamentaux de Toronto et Montréal indiquaient une faiblesse, alors que la confiance dans ces marchés était ébranlée par l’affaiblissement de la conjecture économique mondiale, y compris les crises bancaires en Europe.   

À la suite du déclin du prix du pétrole, les marchés du secteur de l’énergie de l’Ouest canadien ont démontré une résilience surprenante. Calgary, en particulier, était renforcée par l’impact du commerce électronique, s’étant rapidement établie comme plaque tournante régionale pour de grandes entreprises de logistique de distribution nationales et internationales, en raison de son accès privilégié au marché de l’ouest du Canada. Cette croissance de la distribution, qui comprend les biens de consommation et alimentaires, a plus que compensé la baisse du volume du secteur de l’énergie et la croissance globale à Calgary demeurait solide, affichant un taux d’occupation positif de 2,9 mpc au cours de la période du déclin du prix du pétrole.

Les marchés non pétroliers, notamment Vancouver et Toronto, ont vécu une période de croissance explosive à la suite du déclin du prix du pétrole alors que les taux d’intérêt, le commerce électronique et une solide économie américaine propulsaient la demande. La demande industrielle a accéléré à Vancouver, atteignant un taux de croissance de 4,6% à la suite du déclin du prix du pétrole – le taux de croissance le plus rapide de tous les marchés au Canada. Pareillement, Toronto a vécu une période de croissance explosive, atteignant 2,9% d’absorption additionnelle comparativement à la période d’avant-crise du pétrole, ce qui se traduit par 22 mpc d’occupation additionnelle d’espace industriel. Montréal a également affiché un élan significatif d’occupation avec 2,7 millions de pieds carrés absorbés. Combinés, les marchés industriels de Toronto et de Vancouver ont contribué à 80% de la croissance totale du paysage de l’immobilier canadien depuis l’effondrement des prix du pétrole. La faiblesse des taux d’intérêt continuera à stimuler la demande des propriétaires-occupants à travers les marchés industriels, portant les prix des produits et du terrain à de nouveaux sommets. 

Immeubles à bureaux

Les paramètres liés au marché de l’immeuble à bureaux des CBD étaient faibles avant le déclin du prix du pétrole en raison de l’incertitude causée par la crise bancaire européenne. À la suite du choc pétrolier, nous avons observé une impressionnante reprise de la croissance de l’immeuble à bureaux dans les marchés non pétroliers. Ces marchés ont tiré parti des faibles taux d’intérêt combinés à un super-cycle de technologie et de mégadonnées qui favorisait un dynamisme expansionniste dans les marchés clé comme ceux de Vancouver, Toronto et à un degré moindre, Montréal. La technologie et les mégadonnées continueront de favoriser la croissance dans ces marchés, agissant comme amortisseur naturel d’un ralentissement modeste de l’élan expansionniste des secteurs traditionnels. Alors que le centre-ville de Toronto entame un troisième cycle consécutif de développement incroyablement serré au niveau de l’immobilier commercial, les locataires à la recherche de plus grands espaces accueilleront à bras ouverts l’influx d’inventaire additionnel qui rejoindra le marché. En règle générale, selon les prévisions de croissance, le marché sera caractérisé par des loyers à la hausse jusqu’en 2021 et un taux d’inoccupation à la hausse alors qu’on projette que 6 millions de pieds carrés en développements additionnels intégreront le marché.   

Contrairement à l’industriel, le marché d’immeuble à bureau du CBD de Calgary a été durement frappé à la suite du déclin du prix du pétrole, comme en témoignent les 6,5 millions de pieds carrés d’espace réintégrant le marché. Le taux d’inoccupation de Calgary n’a pas atteint son plus haut taux du cycle actuel puisqu’on attend l’ajout de 2,4 millions de pieds carrés en nouveaux développements au cours des 16 prochains mois. Toutefois, la stabilisation du prix du pétrole semble redonner confiance au marché de Calgary. Bien que la reprise sera lente, le marché semble se raffermir et le volume d’espace qui regagne le marché en raison des facteurs économiques négatifs a sensiblement ralenti. Le produit de Classe A bénéficiera d’un important virage vers la qualité alors que les taux de location nets diminueront à travers les deux classes d’immobilier.

« C’est encourageant de constater que le marché canadien dans son ensemble est en bonne posture », a déclaré Chuck Scott, chef de la direction de Cushman & Wakefield Canada. « Chaque grande ville vit un essor à sa façon et au moment où Calgary et Edmonton sont durement frappées du côté de l’immeuble à bureaux, on constate une croissance positive dans le secteur industriel. Cela démontre clairement la résilience de ces marchés. Vancouver et Toronto vivent une période très excitante caractérisée par un élan fantastique et Montréal affiche maintenant une reprise. C’est un moment très opportun pour notre industrie. » 

Marché des capitaux

Selon Janice Stanton, directrice générale exécutive, marché des capitaux, le Canada est le troisième plus important exportateur de capital aux marchés de l’immobilier à travers la planète, derrière la Chine élargie et les États-Unis et devançant le Royaume-Uni, le Singapour et l’Allemagne. Malgré l’attrait indéniable d’investir dans le marché canadien, les investisseurs étrangers font face à d’importants obstacles pour acquérir des actifs et ainsi accéder au marché, ce qui explique le classement très faible du Canada comme importateur d’immobilier. Malgré ces obstacles, le volume d’investissement canadien a augmenté de 10% en 2016.

Le volume d’activité sur les marchés financiers mondiaux a reculé de 3,7% dans le premier trimestre de 2017 par rapport à l’année précédente; ce recul se chiffrait à 19% dans les Amériques. Au Canada, le volume de transactions au premier trimestre de 2017 totalisait 4,4 milliards $, soit une baisse de 7% par rapport au premier trimestre de 2016. En 2016, le volume de ventes au Canada a atteint 24 milliards $, une augmentation de 10% par rapport à 2015. Le marché Américain affichait une baisse de 10% pour la même période. L’investisseur chinois Leadon Investment a acquis le portefeuille hôtelier de BCIMC pour 870 millions $, la plus importante transaction du premier trimestre de 2017 au Canada.     

Les acheteurs transfrontaliers représentaient 5 milliards $ en pouvoir d’achat au Canada en 2016 et 1 milliard $ pour 2017 à ce jour. Pour 2016-2017, la majorité de ces investisseurs transfrontaliers proviennent de l’APAC. Le flux étranger vers le Canada représentait 22% du volume transactionnel total au premier trimestre, une baisse de 29% par rapport au premier trimestre de 2016. À l’échelle mondiale, les flux transfrontaliers affichaient une baisse de 10% au premier trimestre de 2017. 

Mondialement, les taux de capitalisation de l’immobilier de bureau ont atteint leur plus bas niveau en 10 ans. Même si les taux de capitalisation au Canada ont aussi atteint leur plus bas niveau en 10 ans, l’écart de taux pour l’achat d’immobilier demeure normal par rapport à la moyenne des dix dernières années.

L’événement The State of Real Estate Toronto était le premier en son genre et 500 leaders de l’industrie y assistaient. Chuck Scott, directeur général du Canada, était l’hôte de l’événement alors que Stefan Teague, directeur national des opérations, responsable du marché, région du Grand Toronto, s’acquittait des fonctions de maître des cérémonies. L’événement a eu lieu au St. Lawrence Centre for the Arts et s’adressait à un auditoire de leaders de l’industrie et du monde des affaires.

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Edna Canning-Park

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